紅網長沙12月4日訊(記者 鄒雙)在過去的數個月里,不時有媒體拋出“長沙商業地產寫字樓隱現泡沫”之類的觀點,其依據無外乎用相關機構統計的長沙數百萬平方米寫字樓存量除以當前市場的月均去化率,算出需N年方能消化掉來推斷出長沙也有“地產泡沫”的結論。
  事實上,情況或許更糟。一個數據是,2012年長沙寫字樓存量為157萬平方米;2013年存量達到225萬平方米。長沙新城區的建設,以及新興商務區的發展,正推動著寫字樓市場的不斷向前。大量寫字樓的入市,讓市場供應陡增。而在整體經濟形勢影響之下,在產業發展的現有格局中,如何快速消化寫字樓新增供應已成為了一大難題。
  湖南中原地產研究中心數據顯示,2014年長沙在售寫字樓90個,其中甲級或5A級15個,占比17%;未來三年,僅高端寫字樓市場供應達到308萬平方米的巨量,供求嚴重失衡。
   2014年長沙在售寫字樓90個
  
  與其他城市一樣,城市綜合體近兩年來席卷長沙,蔚為壯觀,但也引起了市場擔憂。
  來自長沙市發改委發佈的2014年重大項目投資計劃的統計數據顯示,2014年長沙開工興建、開業運營的城市綜合體超50家,體量超過2000萬平方米。湖南省工商業聯合會副會長喻春光曾向媒體表示,2014年長沙商業地產集中放量,但人氣不足。
  與城市綜合體一樣,長沙除了傾力打造的宜居環境之外,其宜商環境近年來也被重點強調,所以寫字樓擴張也迅猛異常。
  公開信息顯示,目前長沙寫字樓分佈主要集中於以芙蓉路沿線為頂級寫字樓聚集地,南城則以性價比產品居多,河西基本為在建在售項目。
  湖南中原地產發佈的數據報顯示,2014年長沙在售寫字樓90個,未來預計上市寫字樓20個,全年市場累計供應108.94萬平方米,其中,1-10月累計成交52.54萬平方米,同比下跌28%。近幾年商業地產迅猛發展,寫字樓開發規模較大,供應放量已成市場常態,新增供應不斷突破歷史新高,但市場有效需求不足,成交量沒有出現相應的增長,而是持續下滑。
  湖南德思勤投資有限公司營銷總監謝春華指出,這兩年來,長沙寫字樓市場確實出現了結構性過剩、區域性過剩的現象。他認為,長沙比較缺高端的、有檔次的寫字樓。上述數據透露,開福區中心板塊寫字樓(甲級)供應量為114萬平方米,大面積領先於其他方位,成為寫字樓供應的主導區域;芙蓉區因土地稀缺等原因,今年零供應;其他方位供應大體相當,新增寫字樓進一步向岳麓區市府、濱江板塊集中。
  高端寫字樓均價1.5萬元/㎡
  
  從今年開始,長沙城市綜合體方面在經歷了相當一段時間的發展之後,已處於提升階段。以德思勤城市廣場、九龍倉國金中心和開福萬達廣場為代表的商業,將進一步拉升長沙商業的檔次,同時也拉升了優質寫字樓的價格。
  從2010年開始,長沙的寫字樓售價進入到了一個上升通道,數據顯示,位於城市核心地段,更具升值潛力的甲級高端寫字樓整體均價從1萬元/㎡逐步攀升至1.5萬元/㎡左右,其他類型寫字樓價格也從8000元/㎡漲至1.2萬元/㎡左右
  在寫字樓供大於求及空置率高企的背景下,長沙商業地產泡沫論甚囂塵上。事實上,僅以開福區沿芙蓉路為例,這裡就集中了不少品牌開發商的優質項目。目前在售的寫字樓包括北辰時代廣場、天健壹平方英里、泊富國際廣場、華遠國際中心等;預計上市的包括世貿廣場、富興環球金融中心、佳兆業廣場等六個高端商業地產項目。在大河西先導區,超過30個綜合體將在2014年續建或新建,其中,包括楷林國際、恩孚財富岳麓、富基廣場、錢隆中心等。
  業內人士普遍認為,一座城市的經濟總量和未來發展空間決定了寫字樓的總量和未來發展,寫字樓是經濟的晴雨表。此前有媒體報道,去年在全國50個熱門開發城市中,11個城市的綜合體(除去住宅)規模超過了1000萬平方米,長沙位列其中。同時還預測,2015年長沙將邁入2000萬平方米綜合體規模城市陣營。  (原標題:2014年長沙在售寫字樓90個 未來3年供應超300萬平米)
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